Mietrecht – Zankapfel Kaution

Zivilrecht
  • Wesen der Kaution:

Zentrale Bestimmung rund um die Kaution ist § 16b MRG. Demnach dient die Kaution als Sicherstellung für den Vermieter für sämtliche Forderungen in Bezug auf das Mietverhältnis, wie beispielsweise Schadenersatzansprüche infolge Beschädigungen an der Wohnung oder auch für allfällige Mietzinsrückstände.

TIPP: Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich bereits bei der Übernahme der Wohnung eine umfassende Fotodokumentation des Ist-Zustandes anzufertigen, um allenfalls bereits vorhandene Schäden im Nachhinein darlegen zu können.

Ob überhaupt eine Kaution zu leisten ist, hängt davon ab, ob dies auch vertraglich vereinbart wurde; eine gesetzliche Verpflichtung zur Leistung einer Kaution gibt es nämlich nicht.

  • Höhe der Kaution, Erlag und Veranlagung:

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich nicht geregelt und wird üblicherweise mit drei Bruttomonatsmietzinsen festgesetzt. Mit Urteil des OGH wurde bereits 1996 entschieden, dass sich der Kautionsbetrag als generelle Richtlinie in der Höhe von bis zu sechs Bruttomonatsmietzinsen bewegen kann. Für einen darüber hinaus gehenden Betrag hat der Vermieter ein besonderes Sicherstellungsbedürfnis nachzuweisen.

Regelmäßig wird die Kaution vom Mieter in bar übergeben und hat sie der Vermieter sodann zinsbringend auf ein Sparbuch zu veranlagen. Auch sind andere Formen der Veranlagung möglich, solange eine gleich gute Verzinsung, eine gleich hohe Sicherheit sowie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters gewährleistet ist.

TIPP: Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich, eine Quittung über die Kaution zu verlangen bzw. dies gleich im Mietvertrag festzuhalten, um in späterer Folge Erlag und Höhe der Kaution nachweisen zu können.

  • Rückzahlung der Kaution:

Grundsätzlich hat der Vermieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich nach Ende des Mietvertrags zurückzustellen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Zug-um-Zug mit der Schlüsselrückgabe bereits der Kautionsbetrag in bar rückübergeben werden muss. Vielmehr ist dem Vermieter die Gelegenheit zur Besichtigung der Wohnung und allfälligen Schadensfeststellung zu geben und hat er sodann die gesamte Kaution samt Zinsen bei Mangelfreiheit bzw. den entsprechenden Teilbetrag aufgrund berechtigter Forderungen binnen weniger Tage auszuzahlen.

Zum Ärgernis vieler Mieter wird die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses des Öfteren jedoch gar nicht oder auch nur teilweise von den Vermietern zurückbezahlt.

Soweit keine berechtigten Forderungen der Vermieters zufolge Mietzinsrückstand, Beschädigungen des Mietgegenstands oder außergewöhnliche Abnützung bestehen, kann in diesen Fällen die Höhe der rückforderbaren Kaution von der Schlichtungsstelle im sog. mietrechtlichen Außerstreitverfahren festgestellt werden. Zur Frage der gewöhnlichen Abnutzung, zur Ausmalverpflichtung oder auch im Allgemeinen zur Rückgabe der Wohnung lesen sie hier.

TIPP: Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich auch bei der Rückgabe der Wohnung eine umfassende Fotodokumentation des Ist-Zustandes zum Vorher-Nachher-Vergleich anzufertigen, um auch allenfalls nach Beendigung des Mietverhältnis auftretende Schäden von sich weisen zu können.

  • Vermieterwechsel und Insolvenz des Vermieters:

Tritt an Stelle des ursprünglichen Vermieters ein neuer Vermieter, so ist die Kaution samt Zinsen bei Beendigung des Mietverhältnisses nunmehr von diesem zurückzubezahlen.

Auch im Fall der Insolvenz des Vermieters ist die Kaution dennoch gesichert, zumal dem Mieter ein Absonderungsrecht im Konkursverfahren des Vermieters zusteht (§ 48 IO) und er daher nicht lediglich auf eine allfällige Quote angewiesen ist.

Mag. Verena Stockinger, Rechtsanwaltsanwärterin

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